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轉型艱難:陽光100連續賣地求生 易小迪保守策略惹禍?

  易小迪的陽光100(2608.HK)仍在持續甩賣。

  4月14日,陽光100公告稱,擬將旗下卓星集團以46.6億元出售給佳兆業。卓星集團的主要資產為廣東清遠超百萬平米建筑面積的住宅項目,陽光100間接持有55%股權。

  這已經是陽光100這個月第二次賣地了。4月初,陽光100以13.34億元出售重慶陽光壹佰70%股權給融創。

  半個月內甩賣近60億資產,應驗了陽光100在3月底業績發布會上的表態:今年將出售優質土地以支持公司流動性缺口。

  陽光100的經營狀態在過去一年繼續惡化。剛發布不久的財報顯示,2018年陽光100由盈轉虧。去年,陽光100合約銷售金額120.96億元,同比增長14%;收入75.79億元,同比增長10.2%。盈利2.42億元同比減少71.4%。歸屬股東凈虧損0.3億,去年同期則為凈利潤5.93億元。

  陽光100的高負債率成了這家公司的頑疾。過去一年,陽光100的凈負債率雖然沒有達到2011年最高峰的422%,但還比2017年高出30個百分點至261.6%。此外,陽光100流動比率由2017年的1.71降至1.64,短期償債能力進一步變弱。財報顯示,陽光100有息負債超過百億,手中的現金只有25億。 

  轉型艱難

  陽光100自2014年登陸資本市場后,便開始對主營業務進行調整,即從傳統的開發商轉型為運營商,商業模式由開發住宅利潤向服務升值轉變,大力發展街區綜合體。

  陽光100目前主要運營5大業務板塊,包括多用途商務綜合體、綜合性社區、投資物業、物業管理及酒店經營和輕資產運營。財報顯示,2018年盈利的只有綜合性社區、投資物業和輕資產運營業務。多用途商務綜合體及酒店業務,期內分別虧損2.11億、5536萬元。而投資物業業務盈利7.83億,是盈利貢獻最大的部分。換句話說,陽光100的所謂轉型并未體現出業績。

  而其寄望深厚的文旅項目也沒能如愿改變陽光100逐漸下滑的行業地位。

  2015年陽光100收購了李亞鵬及其北京中書投資控股持有的麗江雪山投資有限公司51%股權,收購對價款為1.94億元。但文旅項目耗資巨大,回報周期長,萬達尚且轉手,何況已經滑落至“18線”房企的陽光100。

  隨后的幾年里,麗江項目銷售進展緩慢,銷售價格不斷下滑,并由于諸多原因而陷入停滯。數據顯示,2018年麗江陽光100雪山藝術小鎮合約銷售面積僅有952平方米,同比大幅下滑86.4%,合約銷售金額1300萬元,與陽光100“占半壁江山”的期望相距甚遠。

  除了傳統地產項目,陽光100也在地產周邊項目中進行了嘗試。其中就包括一度與陽光100上演“哥倆好”的優客工場。

  2015年,離開萬科的毛大慶創立的優客工場第一個項目就是與陽光100合作。而北京市朝陽區光華路陽光100大廈D座地下1層的陽光100優客工場,是優客工場開業最早的聯合辦公社區,也是優客工場在北京的旗艦店。

  但隨著今年初,優客工場被列為被執行人的消息曝光,2月起陽光壹佰置業集團有限公司從優客工場的股東名單中消失。

  高企的債務壓力和轉型未達預期的困窘,成為懸在陽光100頭頂的達摩克利斯之劍。此時,賣地就成了陽光100斷臂求生的唯一出路。

  投資者一度疑問,易小迪的錢都去哪兒了?答案就是土地。

  截至2018年底,陽光100的土地儲備總建筑面積為1502萬平方米,按平均售價計,貨值達到近2000億,土儲規模遠高于同等規模的房企。而其接連被融創、佳兆業這樣的頭部房企看中,土儲質量也可見一斑。

  按常理來說,土儲質優量足的企業增長很簡單,但陽光100一步步滑落,業內普遍認為與掌門人易小迪的佛系治理有關:當30家房企邁入千億大關的時刻,易小迪提出的2019年銷售目標是150億,比去年的目標還要保守。

  市場對這家缺乏血性的公司并不看好。今年1月17日,陽光100一日內下跌64.59%。盡管隨后有所回升,但年初至今的跌幅仍超過50%。目前陽光100不斷賣地,股價卻依舊不斷下跌,總市值僅剩40億港元。

  來源:大摩財經 舒克

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